大家好，我是楼克佳，今天和大（dà）家聊一下，借款（kuǎn）过（guò）程中（zhōng），如果拿房（fáng）产做抵押，当中（zhōng）所涉及的最容易被忽（hū）视（shì）的关键问题——户口。


        一般来说产权（quán）是属于房产证上的（de）产权人（rén），比如说房产（chǎn）证上有两（liǎng）个人，如果（guǒ）没有特殊（shū）约定，通常一人占50%。但是如（rú）果（guǒ）有的房（fáng）产证上是有（yǒu）特殊约定，可（kě）能其中（zhōng）一个人占70%，还有一（yī）个（gè）人占30%，就按照（zhào）百分比来结（jié）算，这些情况下产权相对来说都比较清楚。

        还有一个（gè）容（róng）易被忽视的"隐形问题"就是房子里有户（hù）口，很多人买了这（zhè）个房子，入住不了，就是因为户口的问题。昨天（tiān）我看了一篇文章（zhāng），有（yǒu）个人在上海买了阿里法拍上（shàng）的房子，现在就（jiù）是因（yīn）为户口的问题住（zhù）不进去，他每年光利息的（de）损失都将（jiāng）近（jìn）60万。所以抵押房产和购买拍卖（mài）的房子，一定要去关注（zhù）户口（kǒu）的问题。

拍卖房不适用户口管理条例

        根据国内（nèi）的常驻（zhù）户（hù）口管理条例第32条规定，应订立房屋买卖合同，并（bìng）依法变更产权共有（yǒu）居住房的，如果是这个房子里（lǐ）有户（hù）口的（de），不迁走的话，你可以（yǐ）打官（guān）司让他迁走。 如果（guǒ）是正常的房产交易，合同会写清楚你首付多（duō）少，尾款（kuǎn）多少，最（zuì）后什么时候把里面（miàn）的户（hù）口（kǒu）迁走，如果这（zhè）个当中（zhōng）对（duì）方（fāng）不迁（qiān）走，打官司（sī），法院是可（kě）以强制把他户口迁走（zǒu）的（de），这是第一种。


        第二种（zhǒng）是通过法（fǎ）院判决、财（cái）产继（jì）承、亲属间购买产权份额等（děng）途径，发（fā）生产权转（zhuǎn）移（yí）或者继承权（quán）变更的房屋，不适用此条例。也就是说拍卖房（fáng）不适用（yòng）。

        所以如果（guǒ）你要看拍卖房（fáng），比如说房子（zǐ）市值大（dà）概一（yī）千（qiān）万，但起拍价很便宜，只有（yǒu）600万，700万（wàn），你就一定要（yào）搞（gǎo）清楚这个（gè）房子（zǐ）是否有户口。

        如果说没有户口相对来（lái）说很（hěn）好，如果是（shì）里面有三个户口，甚（shèn）至是五个户口，那就麻烦了。即使这个（gè）房子的产权归你了，最（zuì）后你要去处置的话，他有居住权，他（tā）问你要三五十万一个都（dōu）很正（zhèng）常。你不（bú）给他就赖着不走，因为（wéi）按照规定拍卖的房子不（bú）能强制把他（tā）户口迁（qiān）走（zǒu）。所以如果你是在（zài）法院里买拍卖房，你要去了（le）解一下，这（zhè）里面有多少户口，需要多少钱迁走。


抵押前需（xū）签户（hù）口（kǒu）承诺（nuò）书

        如（rú）果是房子做了他项权利抵押登记的，在登记之（zhī）前，也（yě）要去问一下房子里面是否（fǒu）有户口，有几个户口（kǒu）？你可以让他出（chū）示户口本，或者（zhě）自己去派出所查一下，你（nǐ）说想买这（zhè）个房子，确（què）认一（yī）下（xià）里（lǐ）面有（yǒu）几个户口。比如说里面有三个户口，就（jiù）让他写一个承诺："我（wǒ）是户口所有人我已知某某房（fáng）产已经抵押给谁谁谁（shuí），如果出现了债权问题的话，我（wǒ）将自动迁离户口。

        这样万一最后你要去处置他（tā）的房（fáng）子，拍卖他的房子，他说（shuō）我不知道，这个房（fáng）子是我儿子的，以（yǐ）前（qián）我也出过（guò）钱的，儿子自己拿（ná）去抵押了，父母住在里（lǐ）面怎么办，你（nǐ）叫我（wǒ）住到哪（nǎ）里去（qù）？产权给（gěi）你，我一直居住在里面，一（yī）直（zhí）住到我去世为止，那你怎么（me）办？所以一定要让父母知道一（yī）下（xià）儿子把这个房子（zǐ）拿出来抵押这个问题。

        所以，综上所述，户（hù）口还是非常重要的。拍卖和抵押当中都要去关注户口问题，之前（qián）都需要（yào）了解清楚，不要觉得这个房子便宜，买下来最后入住不（bú）了，也（yě）是一个巨大损失。

         今天关于（yú）拍卖房（fáng）产和抵押房产中的户（hù）口（kǒu）的问题就聊到这里，谢谢大家（jiā）！